CTA-ТОЧКА 1 - подписка / первый контакт
Если уже присматриваете конкретные квартиры, подпишитесь на бота TORGI-MONITOR: он присылает свежие лоты в Telegram по вашим фильтрам, и у вас остаётся пара недель до торгов на спокойную проверку.
Почему на торгах проверять придётся вам самим
Коротко: на обычном рынке за вас часть проверки делают риэлтор и банк, а на торгах по банкротству этих людей нет. Продавец - арбитражный управляющий, его задача продать имущество должника по закону, а не подобрать вам хорошую квартиру.
В обычной сделке с недвижимостью покупателя страхуют двое. Риэлтор смотрит историю квартиры, потому что ему нужна комиссия. Банк при ипотеке проверяет объект ещё раз, потому что квартира уходит в залог. На торгах по банкротству обоих нет. Покупаете напрямую, чаще за свои деньги, и вся юридическая чистота становится вашей зоной ответственности.
При этом сама процедура прозрачная: все документы по лоту публичны, закон это требует. Проблема только в том, что читать их некому, кроме вас. Хорошая новость в том, что проверка укладывается в один вечер, если знать, куда смотреть. Мы уже разбирали, как вообще купить квартиру с торгов и какие бывают подводные камни. Здесь соберём проверку в конкретную пошаговую инструкцию.
Карточка лота и сообщение о торгах: первая остановка
Коротко: начинайте с документов по лоту, сама квартира подождёт. Сообщение о торгах и приложения к нему - единственное место, где продавец обязан честно описать объект, и половина рисков видна уже там.
Каждый лот сопровождается сообщением о торгах. Его публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ, он же bankrot.fedresurs.ru) и в газете «Коммерсантъ», а ссылку прикладывают в карточке лота на площадке. Искать по номеру лота или по адресу квартиры.
Что читаете в первую очередь:
- Описание имущества. Адрес, кадастровый номер, площадь. Сверьте с реальной квартирой: ошибки в описании - частая причина споров после покупки.
- Порядок осмотра. Если в сообщении нет порядка осмотра или управляющий отказывается показать квартиру, это красный флаг. Насторожиться стоит сразу.
- Обременения. Здесь пишут про зарегистрированных жильцов, арендаторов и задолженность по капремонту, если она известна продавцу.
- Оценка лота. По закону цену определяет независимый оценщик, отчёт должен быть приложен. Если начальная цена вдвое ниже оценки, ищите, что с квартирой не так.
Важно. Покупатель считается ознакомленным со всеми опубликованными сведениями с момента подачи заявки. Написать потом в суде «я не знал про жильцов» не выйдет, если это было в сообщении.
Выписка ЕГРН: кто собственник и что записано на квартиру
Коротко: выписка из ЕГРН - главный документ по квартире. Заказывается онлайн, стоит около трёхсот рублей и показывает обременения, площадь и историю переходов права. Имени собственника вы там, скорее всего, не увидите, и это не ошибка.
ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости, официальная база, где записано, что за объект перед вами и что на нём висит. Выписку заказывают на Госуслугах или через сайт Росреестра, приходит она в тот же день или на следующий.
Сразу про неожиданность, на которой спотыкаются почти все новички. С 1 марта 2023 года ФИО собственника-физлица посторонним в выписке не показывают: в графе стоит обезличенное «физическое лицо». Открыть своё имя собственник может сам, отдельной записью в реестре по статье 36.3 закона о регистрации недвижимости, но должники в банкротстве этим, понятно, не занимаются. Поэтому сверять лот с делом вы будете по кадастровому номеру, адресу и площади: эти данные в выписке остались, и совпадать они обязаны до цифры.
Заказывайте сразу два документа: выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах и выписку о переходе прав. Первая показывает сегодняшнее состояние квартиры, вторая - её историю.
Смотрите четыре блока:
| Раздел выписки | Что проверяете | Когда насторожиться |
|---|---|---|
| Описание объекта | Кадастровый номер, адрес и площадь совпадают с карточкой лота | Расхождение хотя бы в одной цифре или в номере квартиры |
| Обременения | Ипотека, аресты, запреты на регистрацию | Непогашенный арест или залог вне процедуры банкротства |
| Переходы права | Сколько раз квартиру продавали за последние три года | Цепочка сделок подряд - признак возможного оспаривания |
| Зарегистрированные права | Аренда, договор безвозмездного пользования | Действующая аренда сохраняется при смене собственника |
Про аренду отдельно. Статья 617 Гражданского кодекса говорит простую вещь: смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Купили квартиру с арендатором на десять лет - десять лет живёте с этим арендатором. Поэтому записи про аренду в ЕГРН читают дважды.
CTA-ТОЧКА 2 - встроенный оффер
Проверка начинается с того, что лот вообще надо найти и не пропустить дату торгов. Бот TORGI-MONITOR следит за площадками вместо вас: квартиры по вашему городу и бюджету прилетают в Telegram сразу после публикации, а дальше уже работает чек-лист из этой статьи.
Кто живёт в квартире и кто сохранит право жить
Коротко: купили квартиру - получили в нагрузку тех, кто в ней живёт, если у них есть законное право. Собственника и его семью выселить можно через суд, а вот некоторых жильцов закон защищает даже после торгов.
Бывший собственник и члены его семьи права на квартиру после продажи с торгов теряют. Судебная практика это подтверждает стабильно: банкротство продаёт квартиру свободной от прав пользования должника. Но «теряют право» и «выезжают физически» - разные вещи. Если в квартире живут люди и уходить не собираются, впереди иск о выселении, решение суда и приставы. На это уходят месяцы.
Есть и исключения, где право проживания переживает сделку:
- Отказ от приватизации. Человек, который отказался от приватизации муниципальной квартиры, сохраняет право пожизненного пользования, и эта запись сидит в ЕГРН.
- Завещательный отказ и пожизненное содержание. Реже, но встречается: по ренте или завещанию кто-то получил право жить в квартире независимо от собственника.
- Несовершеннолетние и опека. Формально не блокируют сделку, но делают выселение долгим, потому что суды такие дела рассматривают особенно внимательно.
Практический вывод простой: узнайте заранее, кто реально живёт в квартире. Спросите управляющего, прочитайте сообщение о торгах, а лучше сходите смотреть жильё и поговорите с соседями.
Долги: что переедет вместе с квартирой, а что останется должнику
Коротко: коммунальные долги остаются прежнему жильцу, а вот долг за капитальный ремонт закон привязывает к квартире и передаёт вам. Разницу между этими ситуациями нужно понимать до покупки.
Здесь у новичков больше всего путаницы, поэтому разложим всё в простую схему. Обычные платежи - свет, вода, отопление, содержание дома - долг того, кто пользовался услугами. Такой долг остаётся прежнему жильцу. Управляющая компания может звонить и требовать, но закон запрещает ей взыскивать чужие долги с нового собственника.
Капитальный ремонт устроен иначе. Часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса говорит прямо:
«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт»
- Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 3, https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc0ab0537d457cf86182567350b816e931051853/
Исключение в статье одно: долг остаётся прежнему владельцу, когда им были государство, регион либо муниципалитет. С квартирой должника-физлица такой вариант вам вряд ли встретится.
Проверить этот долг можно через ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru), указав адрес дома, либо письменным запросом в региональный фонд капремонта. Суммы бывают всякие: от нескольких тысяч рублей до шестизначных, когда квартира годами стояла с пустой квитанцией. Закладывайте цифру в расчёт выгоды, иначе скидка обернётся наценкой.
Отдельно стоит запросить у управляющей справку о коммунальной задолженности. Сама сумма говорит о квартире многое: большой долг - маркер жилья, где годами копились проблемы вместе с квитанциями. Такая квартира часто и в остальном тяжёлая.
Сам должник и процедура: не развернут ли торги назад
Коротко: главный системный риск покупателя - отмена торгов, признание всей процедуры незаконной. Дело о банкротстве проверяется в картотеке арбитражных судов бесплатно, десять минут работы.
Каждый лот в банкротстве живёт внутри конкретного судебного дела. Номер дела указан в сообщении о торгах. Берёте его и открываете картотеку арбитражных дел, сайт kad.arbitr.ru - там видна вся история процедуры.
Четыре вещи, ради которых вы туда идёте:
- Должник действительно банкрот. Есть решение о признании несостоятельным и открытии конкурсного производства. Продажа квартиры вне банкротства - уже совсем другая история со своими правилами.
- Имущество включено в конкурсную массу. Есть определение суда о включении квартиры в конкурсную массу должника.
- Нет свежих жалоб. Смотрите последние документы дела: заявления об оспаривании торгов, о выводе квартиры из конкурсной массы - повод затормозить и разобраться.
- Торги назначены по правилам. Пункт 9 статьи 110 закона о банкротстве требует опубликовать сообщение минимум за тридцать дней до даты торгов. Срок приёма заявок при этом составляет двадцать пять рабочих дней и больше, считая со дня публикации. Сроки короче - формальный повод оспорить торги позже, уже вместе с вашей покупкой.
Заодно проверьте самого должника в базе исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru) и в ЕФРСБ. Гарантий такой шаг вам, конечно, добавит мало, зато появляется картина: сколько у человека долгов и как давно тянется процедура.
Осмотр квартиры: то, чего нет ни в одном документе
Коротко: выписки молчат про перепланировку, затопленный потолок и соседей сверху. Осмотр - обязательная часть проверки, а отказ продавца его организовать - сигнал уйти с этого лота.
Закон обязывает организовать показ имущества, порядок осмотра прописан в сообщении о торгах. Обычно хватает звонка управляющему и назначенного времени. Когда квартиру отказываются показывать, тянут время вплоть до самых торгов, спросите себя, что там прячут.
Ремонт и обои тут дело десятое. Смотрите три вещи:
- Люди. Кто открыл дверь, сколько их, как относятся к продаже. Семья с детьми, твёрдо решившая остаться, - год судов при вашей ипотечной нагрузке.
- Перепланировки. Сравните фактическую планировку с поэтажным планом из техпаспорта. Перенесённые стены без узаконивания станут вашей проблемой и вашим штрафом.
- Состояние дома и квартиры. Трещины, следы протечек, состояние подъезда. Дешёвая квартира в умирающем доме перестаёт быть дешёвой после оценки ремонта.
Перепланировка: самый частый сюрприз в дешёвой квартире
Коротко: снесённые и передвинутые стены без согласования переходят к вам вместе с квартирой. Узаконить получается далеко не всё, а возвращать помещение в прежний вид придётся за свой счёт.
Перепланировка - изменение конфигурации помещения, которое положено вносить в технический план. Переустройство - перенос труб, сантехники, плиты. Оба слова означают одно: бумажная планировка разошлась с тем, что вы видите глазами.
Сверять просто. Возьмите поэтажный план из технического паспорта (он бывает приложен к сообщению о торгах, а иногда его показывает управляющий) и обойдите с ним квартиру. Ищите пять типичных вещей: объединённую с комнатой кухню, снесённую кладовку, перенесённый санузел, застеклённый и утеплённый балкон, съеденный вентиляционный короб.
Дальше начинается неприятное. Статья 29 Жилищного кодекса обязывает собственника привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние. Обязанность закреплена за квартирой, поэтому исполнять её придётся вам, а должник, который двигал стены, тут уже ни при чём. Штраф для гражданина - часть 2 статьи 7.21 КоАП, две с небольшим тысячи рублей, сумма смешная. Дороже обходятся обратные работы и риск отказа Росреестра регистрировать право, пока площадь в документах и площадь в реальности расходятся.
Часть переделок узаконивается задним числом через суд либо через жилищную инспекцию, когда строительные нормы соблюдены. А вот перенос мокрой зоны над жилой комнатой соседей снизу, вырезанный кусок несущей стены, демонтированный вентканал остаются вне закона навсегда. Увидели такое при осмотре - считайте стоимость возврата к прежней планировке и прибавляйте её к цене лота.
Сколько стоит проверка и что отдают бесплатно
Коротко: почти все сведения о лоте открыты и бесплатны, платить приходится только за выписки из ЕГРН. Полная проверка одной квартиры обходится примерно в тысячу рублей и один вечер времени.
Цифра важная, потому что проверять придётся десятки лотов. Из десяти квартир, которые внешне выглядят интересно, до заявки обычно доживают одна-две. При дорогой проверке такая арифметика убила бы всю схему. Работает она как раз потому, что банкротство максимально публично - этого требует закон.
| Источник | Что даёт | Цена | Сколько ждать |
|---|---|---|---|
| ЕФРСБ, сообщение о торгах | Описание лота, обременения, порядок осмотра, отчёт оценщика | Бесплатно | Сразу |
| Выписка ЕГРН об объекте и правах | Площадь, кадастровый номер, аресты, ипотека, аренда | Около 300 ₽ | В тот же день |
| ЕГРН, история переходов права | Сколько раз квартиру продавали и когда | Около 300 ₽ | В тот же день |
| Картотека арбитражных дел | Ход банкротства, жалобы, определения суда | Бесплатно | 10 минут |
| ГИС ЖКХ и фонд капремонта | Долг за капитальный ремонт | Бесплатно | От минуты до нескольких дней на письменный ответ |
| Банк данных ФССП | Исполнительные производства должника | Бесплатно | Сразу |
| Осмотр квартиры | Жильцы, перепланировка, реальное состояние | Бесплатно, только дорога | По записи у управляющего |
Важно. Экономия здесь живёт в порядке действий. Сначала бесплатные источники, и только для лотов, которые их прошли, заказывайте выписки. Иначе месяц поисков подарит вам счёт в несколько тысяч рублей за одни бумажки.
Юрист, который специализируется на банкротных торгах, берёт за проверку лота пять тысяч рублей и больше. Разумные деньги для дорогой квартиры и финальной заявки. Но пропускать через юриста каждый интересный лот подряд слишком дорого, поэтому первичный отсев всё равно делаете сами.
Чек-лист: семь проверок за один вечер
Коротко: собираем всё в один список. Проходите его сверху вниз для каждого лота, любой красный пункт - повод либо снизить ставку, либо отказаться от заявки.
- Нашли сообщение о торгах в ЕФРСБ по номеру лота, прочитали описание, порядок осмотра и обременения.
- Заказали выписку ЕГРН об объекте и выписку о переходе прав, сверили кадастровый номер и площадь с карточкой лота, прочитали раздел обременений.
- Выяснили, кто живёт в квартире: из сообщения, у управляющего и на осмотре.
- Проверили долг за капремонт через ГИС ЖКХ, заложили сумму в расчёт.
- Открыли дело о банкротстве на kad.arbitr.ru, убедились, что квартира в конкурсной массе и свежих жалоб нет.
- Пробили должника по базе ФССП и ЕФРСБ.
- Сходили на осмотр лично, сверили планировку с поэтажным планом, посмотрели жильцов и состояние дома.
Дальше считаете реальную цену: ставка плюс долг за капремонт, плюс возможные расходы ради выселения, плюс ремонт. Сравниваете с рыночной ценой района - и только тогда решаете, есть ли скидка в реальности. Про то, как устроены скидки и откуда берутся 70%, мы писали в статье Скидка до 70%: реально ли купить имущество так дёшево. А перед подачей заявки освежите в памяти порядок и сроки и правила про задаток за лот.
Источники
- Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 3 (долг за капремонт переходит новому собственнику) - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc0ab0537d457cf86182567350b816e931051853/
- Гражданский кодекс РФ, статья 617 (аренда сохраняется при смене собственника) - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, статья 110, пункт 9 (сроки публикации сообщения о торгах) - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/970a8647d4bfb2868e3ca913c3f3188e6d81d092/
- Закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, статья 36.3 (раскрытие персональных данных правообладателя) - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b4f7b7bc6f9a955d28d00a138f99961922f3e7ab/
- Кодекс об административных правонарушениях, статья 7.21 (самовольная перепланировка) - https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/6f607b7ca2a25138b70e7c9d0c9882950fd7e61a/
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) - https://bankrot.fedresurs.ru/
- Госуслуги: выписка из ЕГРН онлайн - https://www.gosuslugi.ru/online-egrn
- Картотека арбитражных дел - https://kad.arbitr.ru/
- Банк данных исполнительных производств ФССП - https://fssp.gov.ru/iss/ip
CTA-ТОЧКА 3 - подвал
Проверка лота - это вечер работы, но сначала лот нужно найти и не пропустить дату торгов. TORGI-MONITOR присылает новые квартиры с торгов по вашим фильтрам в Telegram: подписка от 0 ₽, скидки до 70% - как раз для тех, кто умеет проверять.