Как купить квартиру на торгах по банкротству: пошаговая инструкция

CTA-ТОЧКА 1

Новые лоты и разборы процедуры выходят каждую неделю. Подпишитесь на TorgiMonitor: бот пришлёт и свежую статью, и подходящие квартиры из вашего региона.

Откуда на аукционах берутся квартиры дешевле рынка

Коротко: квартиру продаёт не собственник, а арбитражный управляющий по решению суда. Его задача - выручить деньги для кредиторов в разумные сроки, поэтому от этапа к этапу цена снижается.

Когда человека или компанию признают банкротом, их имущество собирают в так называемую конкурсную массу и продают с торгов. Квартиры в этой массе встречаются чаще всего: ипотечное жильё, которое перестали оплачивать, единственные доли в квартирах, инвестиционные объекты обанкротившихся застройщиков и предпринимателей.

Продавцом выступает арбитражный управляющий. Это специалист, которого суд назначает вести процедуру: он описывает имущество, оценивает его и организует продажу. У управляющего нет задачи выторговать максимум любой ценой. Его отчётность построена так, что нереализованное имущество - это вопросы от кредиторов и суда.

Отсюда и механика скидки. Сначала квартиру выставляют по оценке, близкой к рыночной. Если покупателей нет, объявляют повторные торги со стартовой ценой ниже. Не помогло - имущество уходит на публичное предложение, где цена падает по заранее объявленному графику. Как устроена вся процедура банкротства от заявления до завершения, мы разобрали в статье торги по банкротству: что это и как на этом зарабатывают.

Сколько можно сэкономить, честно никто не посчитает заранее. При первичных торгах квартиры уходят около оценки, при повторных скидка обычно скромная, а вот при публичном предложении встречаются цены на 30-50% ниже рынка. Помните только: большая скидка почти всегда означает, что у лота есть особенность, которую отпугнула остальных. Ваша работа - найти эту особенность заранее, а не после покупки.

Где искать лоты и как читать карточку квартиры

Коротко: сообщения о торгах публикуют в официальных источниках, а сами торги идут у электронных операторов. Перед заявкой читают три документа: карточку лота, сообщение о торгах и положение о продаже.

Официальный поток объявлений идёт через два канала. Первый - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, куда управляющие обязаны вносить сообщения о продаже. Второй - газета «Коммерсантъ», она выполняет роль официального издания для таких публикаций. Пользоваться ими вручную неудобно: поиск слабый, фильтров по квартирам почти нет.

Удобнее смотреть лоты прямо в карточках электронных площадок: там есть фотографии, адреса и фильтры по региону и цене. Про три главные площадки и их адреса у нас есть отдельный разбор: где искать лоты на торгах по банкротству.

В карточке квартиры смотрите прежде всего на пять вещей:

• этап продажи - первичные торги, повторные или публичное предложение;
• начальную цену и, для публичного предложения, график её снижения;
• размер задатка и реквизиты внесения;
• срок окончания приёма заявок и дату проведения торгов;
• положение о продаже - отдельный документ с полными условиями, который новички почему-то читают редко.

Помимо квартир с аукционов уходят машины, земля, гаражи и коммерческие помещения. Что ещё попадается в лотах и какие категории требуют осторожности, описано в статье какое имущество продают на торгах.

CTA-ТОЧКА 2

Поиск лота съедает больше всего времени: объявления выходят ежедневно, а удачные квартиры уходят за считаные дни. TorgiMonitor подбирает свежие лоты под ваш регион, бюджет и тип имущества и присылает их в Telegram сразу после публикации.

Что проверить в квартире перед внесением задатка

Коротко: минимальный комплект проверки - выписка из ЕГРН, дело о банкротстве в картотеке арбитражных дел, долги за квартиру и люди, которые живут в квартире прямо сейчас.

Торги по банкротству продают квартиру «как есть». Управляющий не обязан выселять жильцов, чинить сантехнику и отвечать за состояние ремонта. Поэтому проверка - ваша зона ответственности, и начинается она задолго до заявки.

Первый документ - выписка из ЕГРН. Она показывает собственника, площадь, кадастровый номер и обременения: ипотеку, аресты, запреты на регистрационные действия. Второй источник - картотека арбитражных дел. По фамилии должника находите само дело о банкротстве и смотрите, кто ведёт процедуру, на какой она стадии и какие определения выносил суд.

Дальше - документы у управляющего. Вы вправе запросить отчёт об оценке, информацию о зарегистрированных жильцах и задолженности за коммунальные услуги. Список прописанных покажет справка формы 9 или выписка из домовой книги. Здесь есть приятная новость и неприятная. Долги прежнего собственника за свет, воду и отопление к вам не переходят. А вот задолженность за капитальный ремонт переходит к новому владельцу согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса.

Полезно сверить фактическую планировку с техническим паспортом квартиры. Неузаконенная перепланировка грозит штрафом и обязанностью вернуть стены в исходное состояние уже за ваш счёт. По кадастровому номеру объект легко отыскать на публичной кадастровой карте и посмотреть дом, этаж и год постройки.

Отдельный пункт - осмотр. Если в сообщении указана возможность посмотреть квартиру, идите обязательно. Заодно поймёте главное: пустая она или в ней живут люди. Про жильцов поговорим ниже отдельно: это самая частая неприятность покупателей.

Как подготовиться и подать заявку

Коротко: нужны квалифицированная электронная подпись, регистрация у оператора, где выставлен лот, и заявка с платёжкой о внесении задатка. Через личный кабинет всё отправляется за полчаса, если подготовка завершена с запасом.

Никаких лицензий и особых статусов закон от покупателя не ждёт: участвовать может обычный человек с паспортом. Подробно про допуск, ограничения и причины отказов мы написали в статье кто может участвовать в торгах, а здесь - сам механизм подачи.

1. Оформите подпись. Квалифицированный сертификат физическому лицу стоит ориентировочно от 2500 рублей в год, выпускает его аккредитованный удостоверяющий центр. Заказывая, уточните, что работать будете с банкротными аукционами: центры поддерживают разные наборы площадок.
2. Пройдите регистрацию у оператора. Единого пропуска нет, её проходят у каждой площадки отдельно. От физического лица обычно требуют паспорт и ИНН, подтверждение занимает не больше рабочего дня.
3. Заполните заявку в карточке лота. Статья 110 закона о банкротстве просит паспортные данные, адрес, контакты и честное раскрытие заинтересованности по отношению к должнику, его кредиторам и управляющему. Приложите скан паспорта и платёжку, подпишите своим сертификатом.
4. Отправьте к закрытию приёма. Форма закрывается автоматически по часам площадки, а не вашим. Организатор проверяет комплект и сообщает решение о допуске до начала аукциона.

Совет. Подпись и регистрацию сделайте с запасом, ещё до поиска квартиры. Выпуск сертификата занимает от пары часов до двух дней, а окно подачи документов закрывается быстро. Большинство упущенных новичками лотов проиграно на подготовительном этапе, а не в ходе самих торгов.

Задаток: сколько платить и когда его возвращают

Коротко: чаще всего речь о 10-20% от начальной цены, и сумма должна фактически поступить на счёт к концу приёма заявок. Проигравшим деньги возвращают, победителю засчитывают в стоимость квартиры.

Точный размер закон не фиксирует: его устанавливает организатор в сообщении о торгах. По квартирам чаще всего встречаются 10-20% от начальной цены. Для лота за 3 миллиона рублей готовьте 300-600 тысяч свободных денег.

Три тонкости, о которых забывают. Первая: деньги должны дойти до счёта организатора, а не просто уйти из вашего банка. Перевод между банками иногда идёт сутки, поэтому платить в последний день - плохая идея. Вторая: платёжное поручение сохраните и приложите к заявке: оно ваше доказательство оплаты. Третья: реквизиты берите строго из сообщения о торгах, перепроверив каждую цифру.

Возврат устроен так. Проиграли аукцион или получили отказ в допуске - сумму вернут в срок из положения о продаже. Победили и подписали всё положенное - эти деньги идут в зачёт цены. Единственный сценарий потери - победа с последующим отказом: уклонились от подписания договора или не перечислили остаток в срок, и задаток остаётся у организатора согласно статье 448 Гражданского кодекса.

Как проходит аукцион: первичные, повторные и публичное предложение

Коротко: при первичных и повторных торгах цена растёт на величину шага, побеждает предложивший больше. При публичном предложении цена падает по графику, и квартиру забирает тот, кто первым согласился на текущую ступень.

Шаг аукциона и график снижения прописаны в сообщении о торгах. Обычно шаг составляет 5-10% от начальной цены, а при публичном предложении цена снижается каждые несколько дней по заранее объявленному расписанию. Порядок таких продаж регулирует приказ Минэкономразвития № 54.

Стратегия новичка чаще выглядит так: следить за интересной квартирой с первичных торгов, но заходить при повторных или при публичном предложении. Здесь действует простое правило обратной стороны. Чем дольше лот висит, тем больше шансов, что с ним что-то не так, и тем внимательнее нужна проверка из раздела выше.

Победа на аукционе: оплата, договор и регистрация права

Коротко: после победы вы перечисляете полную цену в срок из сообщения о торгах, подписываете договор купли-продажи и регистрируете переход права в Росреестре.

По итогам торгов составляется протокол, и уже с ним с победителем заключают договор купли-продажи. Проект договора обычно приложен к документам лота ещё до заявки: подавая её, вы заранее соглашаетесь с этими условиями. Прочитайте проект до торгов, потому что переторговать пункты после победы не получится.

Оплата идёт в срок, указанный в сообщении о торгах, обычно это до 30 дней с момента подведения итогов. Задаток засчитывается, вы доплачиваете разницу. Просрочка приравнивается к уклонению от договора со всеми последствиями для задатка, поэтому источник полной суммы продумайте до заявки, а не после победы.

После оплаты и подписания договора остаётся регистрация перехода права. Она проходит по закону о государственной регистрации недвижимости, документы подают через МФЦ или напрямую в Росреестр. Госпошлина физическому лицу обойдётся в 2000 рублей, срок регистрации - примерно одна-две недели с учётом работы МФЦ. С этого момента квартира ваша, о чём появляется запись в ЕГРН. Передачу ключей и самого помещения оформляют актом приёма-передачи, обычно он идёт приложением к договору.

И ещё один платёж держите в голове на будущее. Продадите квартиру раньше минимального срока владения - появится НДФЛ с разницы цен. Актуальные сроки владения и льготы смотрите на сайте налоговой службы.

Если в квартире живут люди

Коротко: при продаже квартиры право пользования у семьи прежнего собственника прекращается, но выселить людей получится только через суд, а с несовершеннолетними детскими прописками всё заметно сложнее.

Юридически картина за покупателя. Пункт 2 статьи 31 Жилищного кодекса прямо говорит: право пользования жилым помещением для членов семьи собственника прекращается с переходом права собственности. Должник и его семья обязаны съехать и сняться с регистрационного учёта.

Практически всё зависит от людей. Одни выезжают сами после продажи, другие остаются и ждут суда. Иск о выселении покупатель подаёт сам, дальше решение суда, приставы и реальное выселение. Весь путь занимает от пары месяцев до полугода и дольше.

Сложнее всего ситуации с несовершеннолетними. Если в квартире зарегистрированы дети, а родители выселяться не хотят, процесс затягивается и требует участия органов опеки. Поэтому вопрос «кто живёт в квартире» задавайте перед задатком: управляющему, по выписке из домовой книги, на осмотре. Скидка здесь должна честно компенсировать вам месяцы ожидания.

Главные риски и как их снизить

Коротко: результат аукциона могут оспорить, в квартире могут остаться жильцы и долг по капремонту, а реальное состояние отличаться от фотографий. Всё это проверяется перед внесением задатка.

Соберём типичные неприятности в один список.

• Оспаривание торгов. Кредиторы или должник вправе пойти в суд и оспорить результаты, если процедура нарушена. Риск снижается, когда торги проводит опытный управляющий, а сообщение оформлено без ошибок. Проверить дело и историю процедуры можно в картотеке арбитражных дел.
• Жильцы. Про судебное выселение сказано выше. Профилактика одна - узнать про людей до покупки и закладывать это в цену.
• Скрытое состояние квартиры. Залитые стены, сгоревшая проводка, неузаконенная перепланировка. Фотографии в карточке лота часто старые. Осмотр решает.
• Долг по капремонту. Единственный коммунальный долг, который переходит к вам по закону. Сумму уточняйте у управляющего или в фонде капремонта региона.
• Затянутая процедура. Банкротство может растянуться, торги - переноситься. Деньги в задатке всё это время заморожены.

Скидка здесь - плата за вашу работу по проверке и за готовность разбираться с особенностями лота. Кто подходит к покупке с выпиской из ЕГРН, прочитанным положением о продаже и запасом времени, тот большую часть рисков снимает заранее.

Можно ли купить квартиру с торгов в ипотеку

Коротко: технически да, но банков, готовых кредитовать такую покупку, немного, а сроки аукциона сжатые. Чаще покупают на собственные накопления или привлекают займ под залог имеющейся недвижимости.

Главная сложность - время. Полную стоимость лота перечисляют в срок из сообщения о продаже, как правило, до 30 дней после итогов. Классическая ипотечная сделка с оценкой объекта и пакетом документов в банк редко укладывается в такой график, особенно если одобрение запрошено уже после победы.

Рабочая схема выглядит иначе. Сначала вы уточняете в банке, кредитуют ли они приобретение имущества с банкротных аукционов, и получаете предварительное одобрение с запасом. Потом участвуете, а после победы сразу запускаете сделку. Часть покупателей поступает проще: берёт объект за свои средства, а затем оформляет кредит под залог уже собственной квартиры и возвращает себе оборотные деньги.

Учтите и позицию банка к самому объекту. Квартира с жильцами, неузаконенной перепланировкой или ветхим домом может не пройти банковскую проверку, даже когда вас всё устраивает.

Что запомнить перед первой покупкой

Коротко: путь состоит из семи шагов - найти лот, проверить квартиру, оформить подпись и аккредитацию, внести задаток, подать заявку, выиграть аукцион, оплатить и зарегистрировать право.

Соберём всё в один маршрут.

1. Найдите квартиру в карточках площадки и прочитайте сообщение о торгах с положением о продаже целиком.
2. Проверьте лот: выписка ЕГРН, дело в картотеке арбитражных дел, жильцы, долг по капремонту, осмотр.
3. Оформите электронную подпись и аккредитацию, если ещё не сделали это заранее.
4. Внесите задаток так, чтобы деньги дошли до счёта до конца приёма заявок.
5. Подайте заявку с полным комплектом и своей подписью.
6. Торгуйтесь на аукционе или ждите свою ступень цены на публичном предложении.
7. После победы оплатите остаток в срок, подпишите договор и зарегистрируйте переход права в Росреестре.

Подготовка займёт пару недель, сама покупка - от месяца до трёх в зависимости от этапа торгов. Это нормальный темп для квартиры, которая достаётся заметно дешевле рынка.

Источники

- 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: статья 110 о продаже имущества и содержании заявки

- Гражданский кодекс, ст. 447-449: порядок проведения торгов и судьба задатка

- Жилищный кодекс: ст. 31 о правах семьи собственника и ст. 158 о взносах на капремонт

- Закон о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ)

- Картотека арбитражных дел: поиск дела о банкротстве по фамилии должника

- Налоговая служба: НДФЛ при продаже имущества и сроки владения

CTA-ТОЧКА 3

Подходящая квартира не ждёт, пока вы соберёте документы: объявления выходят ежедневно, а окно подачи закрывается быстро. TorgiMonitor мониторит площадки за вас и шлёт в Telegram квартиры, авто и землю под ваш бюджет. Подписка от 0 рублей.