Налоги при покупке на торгах: что придётся заплатить, а что нет

CTA-ТОЧКА 1 - подписка / первый контакт

Считать налоги проще, когда есть с чего считать. Бот TORGI-MONITOR присылает свежие лоты по вашим параметрам, а цифры ниже помогут прикинуть итоговую сумму сделки.

Короткий ответ: за покупку налог не платят

Коротко: сам факт покупки лота не создаёт у вас налога. Вы платите госпошлины за регистрацию, а дальше - обычные налоги собственника: на имущество, землю или транспорт.

Самый частый страх новичка звучит так: «Квартира стоит 6 миллионов, я взял её на торгах за 2,4. Налоговая увидит разницу в 3,6 миллиона и попросит с неё 13 процентов». Логика понятная, но к покупке она не применяется. Налог на доходы физических лиц берут с дохода, а покупка - это расход. Вы отдали деньги, а не получили их.

Разница между рыночной ценой и ценой лота становится вашей прибылью только в один момент: когда вы продадите имущество дороже, чем купили. Вот тогда налог появится, и об этом будет отдельный раздел.

Есть ровно одно исключение, когда разницу считают доходом уже в момент покупки. Оно узкое, и к обычному участнику торгов почти никогда не относится. Разберём его первым, чтобы снять тревогу.

Материальная выгода: когда разницу всё-таки посчитают доходом

Коротко: доход в виде материальной выгоды возникает, если вы купили вещь дешевле обычной цены у взаимозависимого лица - у родственника, своего работодателя или своей компании. Управляющий и должник с торгов к таким лицам не относятся.

Понятие материальной выгоды описано в статье 212 Налогового кодекса. Один из её видов - выгода от приобретения товаров по гражданско-правовому договору у физических лиц, организаций и предпринимателей, взаимозависимых по отношению к покупателю.

Ключевое слово здесь - взаимозависимых. Взаимозависимость - это близкое родство, подчинение по работе, доля в уставном капитале и похожие связи, перечисленные в статье 105.1 кодекса. Незнакомый должник-банкрот и арбитражный управляющий, который ведёт его дело, под это определение не подпадают.

Дополнительная защита - сам закон о банкротстве. Он ограничивает участие в торгах лиц, заинтересованных по отношению к должнику, управляющему и кредиторам. Так что ситуация «купил дёшево у собственного родственника через аукцион» на легальных площадках складывается редко.

Вывод простой: если вы обычный участник и выиграли лот у незнакомого должника, материальной выгоды не возникает. Декларацию подавать не нужно, налог с разницы платить не с чего. Насколько реальны сами скидки, мы разбирали в тексте про то, бывает ли на торгах скидка до 70 процентов.

Важно. Если вы участвуете в торгах как представитель компании, где должник - учредитель или руководитель, ситуацию лучше показать бухгалтеру до подачи заявки. Здесь вопрос не только налога, но и допуска к торгам.

НДС: почему у банкротных лотов его нет

Коротко: продажа имущества компании или гражданина, признанных банкротами, не облагается НДС. Счёт-фактуру вам не дадут, налог к вычету принять нельзя.

С октября 2020 года операции по реализации имущества и имущественных прав должников-банкротов не признаются объектом налогообложения НДС. Норма записана в подпункте 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса. С 2021 года она распространяется и на товары, которые банкрот производит в ходе текущей деятельности.

Обычному покупателю это на руку: цена лота окончательная, сверху ничего не накрутят. У предпринимателя на общей системе картина двойственная.

Плюс: вы не переплачиваете 20 процентов сверху. Минус: у вас нет входящего НДС. Если вы купили станок у банкрота за 500 тысяч и продаёте его за 700 тысяч с НДС, налог придётся заплатить с полной суммы реализации, вычитать будет нечего. Разницу стоит заложить в расчёт ещё до подачи заявки.

Мелкий, но важный момент: не просите у управляющего счёт-фактуру и не ждите её. Её не будет, и это не нарушение. Документами по сделке останутся договор купли-продажи, платёжное поручение и акт приёма-передачи.

CTA-ТОЧКА 2 - встроенный оффер

Налоговая арифметика имеет смысл, когда лот действительно выгодный. TORGI-MONITOR присылает подходящие лоты в день публикации, чтобы считать было что и время на расчёт оставалось.

Госимущество: тут НДС есть, и платит его покупатель

Коротко: при покупке имущества государственной или муниципальной казны организации и ИП становятся налоговыми агентами - удерживают НДС из цены и сами платят его в бюджет. Физлицо без статуса ИП агентом не является.

Торги по банкротству и распродажа госимущества - разные процедуры с разными правилами. Пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса прямо говорит: при продаже имущества казны, не закреплённого за предприятиями и учреждениями, налоговыми агентами признаются покупатели, кроме физических лиц без статуса предпринимателя.

Что это означает на практике для ИП или компании:

1. Цена в извещении, как правило, указана с учётом НДС.
2. Вы исчисляете налог расчётным методом - по ставке 20/120 от цены лота.
3. Продавцу перечисляете цену за минусом этой суммы, а сам налог платите в бюджет.
4. Сдаёте декларацию по НДС за соответствующий квартал, даже если работаете на упрощёнке.

Обычный гражданин ничего из этого не делает: он платит полную цену, а дальше забота продавца. Ошибка предпринимателя тут дорогая - заплатили всю сумму продавцу и забыли про бюджет, а обязанность агента никуда не делась.

Сколько заплатить сразу: пошлины и сопутствующие расходы

Коротко: главный обязательный платёж на старте - госпошлина за регистрацию права. Для гражданина это 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 миллионов.

Пошлины за регистрацию недвижимости выросли с 2025 года, и старые цифры из статей трёхлетней давности уже не работают. Актуальные ориентиры:

К пошлине добавьте расходы, которые налогом не являются, но из кармана уходят так же:

1. Электронная подпись для площадки - от полутора до пяти тысяч рублей в год.
2. Задаток, который блокируется на время торгов. Проигравшим его возвращают, порядок описан в материале про задаток за лот и сроки его возврата.
3. Регистрация автомобиля в ГИБДД, если брали машину. Размер пошлины зависит от того, нужны ли новые номера и какой вид свидетельства вы выбираете.
4. Иногда - оплата долгов, которые тянутся за объектом. Что переходит покупателю, а что списывается, подробно разобрано в тексте про обременения и долги при покупке с торгов.

Что платить каждый год после покупки

Коротко: с момента регистрации права вы платите налог на имущество, земельный или транспортный налог. Первый счёт придёт осенью следующего года.

Налоги собственника считает сама инспекция, вам приходит уведомление в личный кабинет или письмом. Срок уплаты общий: до 1 декабря года, следующего за отчётным.

Здесь есть правило, о котором мало кто знает, а деньги оно экономит. Если право собственности возникло до 15-го числа месяца включительно, этот месяц считается полным и налог за него платите вы. Если после 15-го - месяц в расчёт не берут. Норма записана в пункте 5 статьи 408 кодекса, аналогичные правила действуют для земельного и транспортного налога.

Отсюда практический вывод: когда регистрация и так идёт к концу месяца, лишняя пара дней ожидания может сдвинуть начало начислений на следующий месяц. Ради этого не стоит затягивать подачу документов, но знать полезно.

Про сроки и порядок самой регистрации у нас есть пошаговый разбор: как оформить право собственности после торгов.

Перепродажа: вот где появляется настоящий налог

Коротко: при продаже раньше минимального срока владения платите НДФЛ по ставке 13 процентов, а с суммы свыше 2,4 миллиона рублей - 15 процентов. Налог берут с разницы между продажей и покупкой, а не со всей цены.

Минимальный срок владения, после которого налога нет совсем:

Продали раньше - считаем налог. У вас два способа уменьшить базу, и выбирать нужно тот, что выгоднее:

1. Доходы минус расходы. Из цены продажи вычитаете документально подтверждённую цену покупки. Для торгов это удобно: договор с управляющим и платёжка подтверждают сумму до копейки.
2. Фиксированный вычет. 1 миллион рублей для жилья и земельных участков, 250 тысяч для другого имущества. Подходит, когда документов о расходах нет.

Пример. Купили квартиру на торгах за 2,4 миллиона, через год продали за 4 миллиона. База: 4 000 000 минус 2 400 000 = 1 600 000 рублей. Налог по ставке 13 процентов - 208 тысяч рублей. Если бы применили вычет в миллион, база вышла бы 3 миллиона, а налог - 390 тысяч. Разница в пользу первого варианта очевидна.

Важно. У недвижимости есть нижняя планка дохода. Если вы продали объект дешевле, чем 70 процентов его кадастровой стоимости, налог посчитают именно от этих 70 процентов. Для лотов с торгов это чувствительно: цена покупки часто ниже кадастра, и слишком дешёвая перепродажа своей цели не достигнет.

Ставка с 2025 года двухступенчатая: 13 процентов с суммы налоговых баз до 2,4 миллиона рублей и 312 тысяч рублей плюс 15 процентов с превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля.

Можно ли получить вычет при покупке квартиры с торгов

Коротко: да. Имущественный вычет при покупке жилья работает так же, как при обычной сделке: до 2 миллионов рублей расходов, то есть до 260 тысяч рублей возврата.

Закон не делает различий между квартирой из новостройки и квартирой, купленной на аукционе. Условия те же: жильё находится в России, вы налоговый резидент и платите НДФЛ, а продавец не является вам взаимозависимым лицом.

Что понадобится для заявления вычета:

1. Договор купли-продажи, подписанный с арбитражным управляющим.
2. Платёжные документы на оплату лота.
3. Выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве.
4. Справка о доходах за год, в котором был уплачен налог.

Вычет заявляют через личный кабинет налогоплательщика или у работодателя. Если купили жильё в ипотеку, дополнительно можно вернуть налог с уплаченных процентов - до 3 миллионов рублей расходов.

Нюанс для тех, кто берёт квартиру под сдачу или перепродажу: вычет на покупку даётся один раз в пределах лимита и рассчитан на жильё. К нежилым помещениям, гаражам и машино-местам он не применяется.

Покупка для бизнеса: отдельная арифметика

Коротко: у бизнеса своя арифметика. На упрощёнке цену лота списывают в расходы, а самозанятость для перепродажи купленного не подходит.

Техника, оборудование, партии товара и коммерческие помещения на торгах часто уходят по цене, интересной именно для дела. Налоговая сторона здесь выглядит так.

ИП или ООО на УСН «доходы минус расходы». Стоимость товара, купленного для перепродажи, попадает в расходы по мере реализации. Основное средство списывается по своим правилам. Подтверждающие документы - те же договор и платёжка.

Общая система. Помним про отсутствие входящего НДС у банкротных лотов, это влияет на итоговую маржу.

Самозанятость. Режим налога на профессиональный доход не подходит для перепродажи чужих товаров. Купить на торгах партию техники и продавать её как самозанятый не получится, нужен статус ИП.

Тем, кто рассматривает торги как источник закупа для маркетплейсов, пригодится разбор соседнего блога: что выбрать - ИП, самозанятый или ООО. Форма бизнеса определяет и налоги с перепродажи, и доступ к самим площадкам.

Частые ошибки покупателей

Коротко: чаще всего теряют деньги на трёх вещах - ждут несуществующий налог, забывают про обязанности налогового агента и продают объект слишком дёшево относительно кадастра.

1. Закладывают в бюджет «налог на скидку». Его нет, и деньги зря лежат мёртвым грузом вместо участия в следующих торгах.
2. Предприниматель покупает госимущество и платит всю сумму продавцу. Обязанность удержать и перечислить НДС остаётся, инспекция про неё помнит.
3. Продают раньше срока без расчёта. Купили за 2 миллиона, продали за 3 через полгода - это 130 тысяч рублей налога, которые редко учитывают в планах.
4. Не хранят документы. Через три года найти договор с управляющим будет сложнее, а без него подтвердить расходы не выйдет. Сохраните копии в облаке сразу после сделки.
5. Забывают про кадастровую планку при продаже. Схема «продам дешевле по документам» с недвижимостью не работает: база считается минимум от 70 процентов кадастровой стоимости.

Отдельно про автомобили. Машина с торгов дешевле рынка, но транспортный налог считается от мощности двигателя, а не от цены покупки. Экономия на цене на ежегодный платёж не влияет никак. Что проверить перед такой покупкой, мы писали в материале про то, как купить автомобиль с торгов.

Источники

- Статья 146 НК РФ: операции, не признаваемые объектом налогообложения НДС, КонсультантПлюс

- Обязанности налоговых агентов при покупке имущества казны, статья 161 НК РФ, ppt.ru

- Материальная выгода от приобретения товаров у взаимозависимых лиц, статья 212 НК РФ, ppt.ru

- Имущественные налоговые вычеты: статья 220 НК РФ, ppt.ru

- Ставки НДФЛ с 2025 года, статья 224 НК РФ, ppt.ru

- Правило 15-го числа при расчёте налога на имущество, статья 408 НК РФ, ppt.ru

- Федеральная налоговая служба - раздел о налоге на доходы физических лиц, nalog.gov.ru

CTA-ТОЧКА 3 - подвал

Налоговая часть сделки простая, когда известна цена лота и понятны планы на объект. Найти подходящий лот помогает TORGI-MONITOR: бот присылает квартиры, машины, землю и технику со скидкой сразу после публикации, без ручного обхода площадок.