CTA-ТОЧКА 1 - подписка / первый контакт

Жильцов в квартире проще разглядеть до заявки, чем выселять после сделки. Бот TORGI-MONITOR сообщает о новой квартире с торгов в тот же день, когда её выставили, и у вас остаётся неделя-другая сходить на осмотр и расспросить соседей.

Ситуация, в которую попадает много покупателей

Коротко: квартира с торгов почти всегда продаётся «с людьми внутри». Закон на стороне нового собственника, но работает он через суд и приставов, а не через смену замков.

Типичная картина. Вы выиграли торги, заплатили, получили выписку из ЕГРН со своей фамилией. Приезжаете посмотреть на свою квартиру, а дверь открывает прежний хозяин. Он банкрот, ему некуда идти, и уходить он не собирается. Иногда с ним жена, взрослый сын и двое внуков. Иногда в квартире вообще живут квартиранты, о которых никто не слышал.

Официальной статистики нет, но квартиры банкротов редко бывают пустыми: должник продолжает жить там, пока идёт процедура, а процедура длится годами.

Хорошая новость: юридически вопрос почти всегда решается в пользу покупателя. Плохая: быстро он не решается. Мы уже писали, что проверить перед покупкой квартиры с торгов и какие долги прежнего хозяина достаются покупателю. Здесь разбираем одну конкретную беду: люди не уходят.

Почему прописка не даёт права остаться

Коротко: когда квартира переходит к новому хозяину, право прежней семьи жить в ней прекращается. Прописка этого не меняет, она просто отметка об адресе.

Прописка - всего лишь учёт в МВД, права на жильё она не создаёт. Человек прописан там, где живёт, но жить он там может только имея основание: он собственник, член семьи собственника, наниматель, арендатор.

У семьи бывшего хозяина основание было одно: они жили у собственника. Статья 292 Гражданского кодекса прямо говорит, что переход права собственности к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. Сам прежний собственник теряет права ещё проще: квартира больше не его.

Если квартира была в ипотеке и продана, потому что этого добился банк, работает ещё и статья 78 закона об ипотеке. Там написано, что обращение взыскания на заложенную квартиру и её продажа прекращают право пользования и залогодателя, и любых других людей, которые там живут. Кстати, именно ипотечное жильё чаще всего и попадает к покупателям из банкротных дел: единственную квартиру должника без залога по общему правилу не продают.

Что это значит на практике. Основание для выселения у вас есть с момента регистрации права. Но реализовать его самостоятельно вы не можете. Статья 35 Жилищного кодекса говорит: если гражданин не освобождает помещение по требованию собственника, его выселяют на основании решения суда. Ключевое слово - суд.

Чего делать нельзя, даже если очень хочется

Коротко: сменить замки, вынести вещи или отключить свет - значит дать прежним жильцам повод для заявления в полицию. Закон защищает жилище даже от законного собственника.

Этот раздел самый короткий, но из-за него покупатели теряют больше всего времени и нервов.

Нельзя:

  1. Менять замки, пока люди живут внутри. Для них это их жилище, пусть и без права на него. Проникновение в жилище против воли проживающих - статья 139 Уголовного кодекса.
  2. Выносить вещи, выставлять мебель на лестницу. Это самоуправство, статья 330 УК, если причинён существенный вред. Даже без уголовного дела - административная ответственность и встречный иск.
  3. Отключать воду, свет, газ. Управляющая компания без решения суда этого не сделает, а ваши самодеятельные попытки опять же работают против вас.
  4. Приводить крепких ребят «поговорить». Любой разговор с угрозами превращает вас из пострадавшей стороны в обвиняемую.

Ваше право собственности никто не оспаривает. Но суд потом будет смотреть, как вы себя вели, и бывший хозяин с синяком от дверного косяка выглядит в процессе куда убедительнее вас.

Шаг 1. Разговор и письменное требование

Коротко: начните с переговоров и письма с конкретным сроком. Часто деньги на переезд обходятся дешевле суда, а письмо в любом случае понадобится как доказательство.

Сначала просто поговорите. Многие должники тянут не из вредности, а потому что им некуда ехать и страшно. Если предложить понятный срок и помощь, половина историй заканчивается без суда.

Что работает:

Договорённость оформите письменно: дата выезда, сумма, условие, что деньги передаются в день передачи ключей и снятия с регистрации. Паспортные данные, подписи, лучше в присутствии свидетеля.

Если разговор не сложился, отправьте письменное требование. Заказным письмом с описью вложения, адрес - сама квартира, на каждого взрослого жильца отдельно. В письме:

Квитанцию и опись сохраните. Это доказательство, что вы пытались решить вопрос мирно, и суд его ждёт.

CTA-ТОЧКА 2 - встроенный оффер

Лучшая защита от затяжного выселения - вовремя узнать о квартире и успеть съездить к ней до конца приёма заявок. Бот TORGI-MONITOR пишет в Telegram, как только подходящая квартира появилась на площадке.

Шаг 2. Суд: иск о выселении

Коротко: иск подаётся в районный суд, где находится квартира. Госпошлина 3000 рублей, закон отводит на дело два месяца, реально с апелляцией выходит от трёх до шести.

Если срок из письма прошёл, пора в суд. Иск называется так: о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта. Все три требования в одном заявлении.

Куда. В районный суд, к которому относится адрес квартиры. Не в арбитражный суд, где шло банкротство: спор о выселении идёт в обычном суде, даже если квартиру продавали в деле о банкротстве.

Сколько. Госпошлина для гражданина по иску неимущественного характера - 3000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса). Если выиграете, её взыщут с ответчиков.

Что приложить:

Как идёт процесс. В делах о выселении участвует прокурор и даёт заключение. Суд проверяет одно: есть ли у жильцов самостоятельное право на квартиру, которое пережило смену собственника. Если нет, иск удовлетворяют. По закону дело рассматривается за два месяца, на практике первое заседание часто откладывают, потому что ответчик «не получил повестку». Потом месяц на апелляционную жалобу, и решение вступает в силу.

Реалистичная оценка: от трёх до шести месяцев с момента подачи иска до вступившего в силу решения. Если ответчики обжалуют всё подряд, дольше.

Отсрочка. Суд может дать жильцам время на выезд, например если у них маленькие дети или выселение приходится на зиму. Обычно речь о нескольких месяцах. Это не отказ в иске, но в ваш расчёт такие месяцы заложить стоит.

Шаг 3. Приставы и принудительное выселение

Коротко: с исполнительным листом идёте к приставам. У жильцов пять дней на добровольный выезд, потом их выселяют принудительно с понятыми, а вещи описывают.

Решение вступило в силу, а жильцы на месте. Получаете в суде исполнительный лист и подаёте его в отдел судебных приставов по адресу квартиры.

Дальше работает закон об исполнительном производстве:

  1. Пристав возбуждает производство. У должника пять дней на добровольное исполнение (статья 30 закона).
  2. Не выехал - с него взыскивают исполнительский сбор. По требованиям неимущественного характера для гражданина это 10 000 рублей (статья 112). Для многих это последний аргумент, и они уезжают.
  3. Если и это не помогло, пристав назначает дату принудительного выселения. По статье 107 оно проводится с участием понятых, при необходимости с полицией. Пристав освобождает помещение от людей и вещей и запрещает жильцам пользоваться квартирой.
  4. Вещи описывают и передают на хранение, расходы потом взыскиваются с должника.

Сроков в днях здесь никто не назовёт: всё зависит от загрузки отдела. Обычно от одного до трёх месяцев с момента подачи листа. Вежливая настойчивость помогает: звонки приставу раз в неделю, письменные ходатайства о назначении даты.

Снятие с регистрации. Вступившее в силу решение о выселении или о признании утратившим право пользования - основание снять людей с учёта. Подайте копию решения в МВД через МФЦ или «Госуслуги», если суд не направил её сам. Отдельно их выписывать не нужно.

Тяжёлые случаи: где выселение буксует или невозможно

Коротко: самые сложные жильцы - отказники от приватизации, арендаторы с договором и семьи с детьми. Первых выселить часто нельзя вообще, остальных можно, но дольше.

Отказник от приватизации. Когда квартиру бесплатно передавали из муниципальной в частную, этот человек там жил, подписал согласие в пользу родственника, а свою долю брать не стал. По статье 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса такой человек сохраняет право пользования бессрочно, даже при смене собственника. Для ипотечной квартиры суды иногда решают иначе, если отказник сам согласился на залог, но это спорная территория. Если в истории квартиры есть приватизация, а прописанных несколько - без юриста к лоту не подходите.

Дети. Несовершеннолетние выселяются вместе с родителями, отдельного права на вашу квартиру у них нет, если они не собственники долей. Но суды осторожничают, дают отсрочки, а органы опеки участвуют в деле. Добавьте к срокам несколько месяцев. Отдельная история - квартира с материнским капиталом, где доли детям не выделили: там под вопросом уже сама сделка.

Арендатор. Квартирант с договором, подписанным до торгов, при смене хозяина никуда не девается (статья 617 ГК). Деньги за жильё теперь платят вам, но попросить его съехать раньше срока договора не получится. Проверьте, настоящий ли договор: бумаги, подписанные «задним числом» перед банкротством, суды признают недействительными.

Пожизненное проживание по ренте. Если прежний хозяин когда-то купил квартиру у пенсионера с условием, что тот живёт в ней до конца жизни, это условие едет к вам вместе с ключами. Запись о ренте видна в выписке, и такую квартиру проще пропустить.

Посторонние без прописки. Бывает, что в квартире живёт знакомый должника «по доброте». Права у него нет вообще, но выселять всё равно придётся через суд, если он добровольно не уходит. Процесс проще: доказывать нечего, кроме вашего права и его отсутствия.

Частые вопросы покупателей

Коротко: полиция сама выгонять жильцов откажется, вещи бросать нельзя, а переговоры разрешено вести параллельно с процессом.

Можно ли вызвать полицию, чтобы жильцов вывели сегодня? Участковый приедет, составит рапорт и объяснит, что спор гражданский. Выводить людей из квартиры без решения суда полицейские права не имеют. Зато рапорт пригодится как ещё одно доказательство отказа съехать.

Что делать с вещами, которые бывший хозяин оставил после выезда? Составьте опись с двумя свидетелями, сфотографируйте, отправьте хозяину письмо с предложением забрать всё за месяц. Потом вещи можно сдать на хранение. Выбрасывать сразу рискованно: следом придёт иск о возмещении стоимости дивана «из натурального дуба».

Если жильцы предложили выкупить квартиру обратно? Выслушайте, но сделку проводите только через нотариуса или банковскую ячейку, с полной оплатой. Рассрочка человеку, который только что прошёл банкротство, почти наверняка превратится в новый долг.

Можно ли сдавать квартиру, пока идёт процесс? Формально собственник вправе, фактически въехать арендатору некуда. Честнее дождаться выселения и небольшого ремонта.

Сколько это стоит и как заложить в цену лота

Коротко: закладывайте на выселение от 4 до 9 месяцев и от 100 до 300 тысяч рублей. Если скидка лота меньше этой суммы с запасом, лот не стоит нервов.

Прикинем на примере. Двухкомнатная квартира в областном центре, рыночная цена 5 млн рублей. На торгах её продают за 3,6 млн. Скидка 1,4 млн выглядит отлично. Теперь вычтем выселение.

Статья расходовПримерная сумма
Госпошлина3 000 ₽
Юрист на суд и исполнительное производство40 000-100 000 ₽
Счета за квартиру за 6 месяцев (приходят на вас)40 000-60 000 ₽
Упущенная аренда за 6 месяцев150 000-200 000 ₽
Ремонт после «выселенных» жильцовот 100 000 ₽
Итогопримерно 330 000-460 000 ₽

Суммы ориентировочные и зависят от региона и конкретного юриста. Но даже с запасом скидка остаётся около миллиона. Если бы та же квартира продавалась со скидкой 10%, выселение съело бы почти всю выгоду.

Отдельно про счета за квартиру. С момента регистрации права квитанции приходят на ваше имя, хотя воду и свет тратят чужие люди. Вернуть эти деньги с жильцов через суд формально можно, но у банкрота обычно нечего взять. Поэтому в расчёте держите их как расход, а не как долг, который вам когда-нибудь вернут.

Как распознать проблемных жильцов до заявки

Коротко: осмотр, разговор с арбитражным управляющим, соседями и управляющей компанией, чтение сообщений в ЕФРСБ. Это пара часов, которые экономят полгода.

Самое дешёвое выселение - то, которого не было, потому что вы не купили проблемный лот. До подачи заявки:

  1. Запросите у арбитражного управляющего ознакомление с имуществом. Это ваше право как потенциального покупателя. Спросите прямо: кто зарегистрирован, кто фактически живёт, как должник настроен.
  2. Сходите на осмотр. Если в квартиру не пускают, это уже ответ.
  3. Поговорите с соседями и управляющей компанией. Сколько людей живёт, есть ли дети, не сдаётся ли квартира.
  4. Прочитайте карточку дела о банкротстве. В картотеке арбитражных дел видно, оспаривал ли должник продажу жилья, просил ли исключить его из конкурсной массы. Активный спорщик и после торгов будет спорить.
  5. Посмотрите историю квартиры. Приватизация плюс несколько прописанных - повод копать глубже или отказаться.

Мы подробно описывали весь маршрут в статье как купить квартиру на торгах по банкротству, а общие ловушки собраны в материале про подводные камни торгов.

Важно. Эта статья объясняет общий порядок и не заменяет консультацию юриста с вашими документами. Суды решают дела о выселении каждый своё, и одни и те же жильцы в соседних районах могут съесть у вас три месяца или девять. Покупать квартиру с людьми внутри или пройти мимо - выбор ваш, и делать его лучше с калькулятором в руках.

Источники

- Гражданский кодекс РФ, ст. 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения» - https://www.zakonrf.info/gk/292/

- Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78 «Обращение взыскания на жилой дом или квартиру» - https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke/78/

- Закон «Об исполнительном производстве», ст. 30 «Возбуждение исполнительного производства» (срок добровольного исполнения) - https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/30/

- Закон «Об исполнительном производстве», ст. 107 «Особенности исполнения требования о выселении» - https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/107/

- Закон «Об исполнительном производстве», ст. 112 «Исполнительский сбор» - https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/112/

- Уголовный кодекс РФ, ст. 330 «Самоуправство» - https://www.zakonrf.info/uk/330/

- Уголовный кодекс РФ, ст. 139 «Нарушение неприкосновенности жилища» - https://www.zakonrf.info/uk/139/

- КонсультантПлюс: госпошлина по иску о выселении и признании утратившим право пользования - https://www.consultant.ru/law/podborki/isk_o_vyselenii_gosposhlina/

CTA-ТОЧКА 3 - подвал

Выселение лучше просчитать на бумаге, чем пройти в жизни. Настройте в боте TORGI-MONITOR город, площадь и бюджет, и квартиры с торгов будут приходить вам в Telegram, пока до конца приёма заявок ещё далеко.